南灣賣天價 百利保發新年財

1. 政府12月28日拍賣兩塊白石地皮,市場估計呎價達8000元,我就更樂觀,認為以信和為首的財團會以意頭價8800元搶下地皮.資金泛濫、通脹快臨加上供應短缺,樓市泡沬明年一定吹得更大,因此,就算唔買樓都要買定啲地產股壓歲.

2.買股當買龍頭,誠哥(001)、郭氏(016)及大好友(083)絕對係首選,不過,由於前兩者每手成本動輒近十皮嘢,對資金有限的投資者而言是難吃到的葡萄,所以,今次不妨扒冷,吼城中著名孤寒財主羅旭瑞旗下的百利保(617).

3.多謝家住南區的好友泰利提點,原來百利保蟄伏15年的鴨脷洲地皮,終於修成正果,明年派完利市後立即應市,睇嚟呢舖羅旭瑞可淨袋幾倍利潤.

4.1995年,百利保以大約2.3億元在賣地場上搶下該地皮,期後金融風暴和沙士,羅旭瑞幾乎清袋破產,尤幸呢啲孤寒財主始終爛船三分釘加上够厚面波不斷向債主HSBC拖帳,終於畀條老油條捱過人生最痛苦的十年.俗語有云,大難不死必有後福,羅財主可藉南灣賣出天價,食番舖滿胡.

成本呎價四千賣萬八

5.百利保陷財困的日子,羅財主醒目地引入咗新地(佔南灣權益35%及嘉里(683,佔權益35%),百利保雖然只佔30%,但呢條PLACE認真和味.終所周知,新地賣樓比同業享有10至20%的溢價,歸根究柢係新地樓質素數一數二,加上擅於將平平無奇的樓盤包裝「升呢」.怪不得新地賣樓阿頭雷霆誇下海口,南灣呎價要賣1.8萬元.即係話,高於同區二手樓近兩倍.

6.雷爺往績絕對可信,倚巒,天璽固然賣到超高價,連位處元朗「山卡啦」的葡萄園亦賣到6000元呎,真係要寫個「服」字畀佢.

7.翻查資料,該盤多年來才落成,原來係同政府周旋多年才落實地積比率和建築圖則.地價雖然廉宜,但發展成本卻高達60億.新地過往賣平民化新盤純利率介乎20至25%,豪宅則高達30至40%,南灣以豪宅包裝及天價推售,利潤率有機會賺兩倍.有數得計,3億地價,以建築面積18萬呎計,每呎地價僅1300元,加埋豪宅建築成本,每呎約2500元,即使計埋利息開支,南灣每呎總成本只有4000元.賣1.8萬元呎,利錢之豐厚真係不可想像.

一舖賺三十億超市值

8.對市值逾千億的新地和數百億的嘉里而言,南灣的利潤對盈利貢獻所佔比例不大,但對市值只有24億的百利保嚟講,簡直係猶如中六合彩.粗略及保守估計,百利保在喺南灣一役勁賺30億,多過佢市值.

9.截至08年底,百利保每股NAV值4.7元,現價2.41元,大折讓近半,若計及南灣和其他資產今年來升值至少三成計,百利保最新NAV起碼值6至7元,現價可謂超級低殘.

10.百利保07年底曾供股,供股價0.21元,一年後十合一,即係羅旭瑞的供股成本係2.1元,有咗南灣呢枝盈利大補針打底,以佢孤寒貪心風格,供股唔賺一倍點會收貨.

11.現價2.41元上車,升破52周高位2.49加一注,去到3元才考慮斬邊食邊,餘下的就讓利潤滾存.

12.虎年發新年財,百利保係低風險高回報選擇.